Thị trường bất động sản năm 2017 phát triển theo hướng nào?

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2016 được cho là phát triển chưa bền vững, xuất hiện những tiềm ẩn rủi ro, cung cầu lệch pha… Tuy nhiên ở nhiều phân khúc tính thanh khoản vẫn rất tốt, tạo hưng phấn cho thị trường. Bước vào năm 2017, thị trường BĐS đón nhận thuận lợi – khó khăn đan xen với những thay đổi không nhỏ chính sách từ trong nước cho đến những nước có nền kinh tế tác động mạnh đến toàn cầu.

Chuyển hướng mạnh vào phân khúc vừa túi tiền

Trong năm 2016, hàng loạt dự án có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn đều thanh khoản rất tốt, có những dự án hàng trăm căn hộ chỉ bán trong một buổi là xong. Tất nhiên trước đó, chủ đầu tư, đơn vị bán hàng cũng phải mất vài tháng để “chạy thị trường” trước khi chính thức tổ chức sự kiện bán hàng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, nhận định trong năm 2017, thị trường BĐS sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại như năm 2016 và sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung – cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc BĐS cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng). Thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình.

Sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở dành cho người thu nhập trung bình trong năm 2017. Ảnh: THÀNH TRÍ

Đặc biệt, phân khúc “nhà bình dân” không còn là “đất riêng” cho những doanh nghiệp tầm tầm bậc trung nữa mà ngày càng có sự xuất hiện của các “ông lớn”. Mới đây nhất, Tập đoàn Vingroup đã công bố kế hoạch phát triển 200.000 – 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới… Nhiều ý kiến, cho rằng đây là một tín hiệu mới trên thị trường. Thời gian qua, nhiều người vẫn luôn nghĩ rằng các doanh nghiệp lớn chỉ bung tiền đầu tư dự án nhà ở cao cấp vì lợi nhuận lớn, tuy nhiên, Vingroup đang làm thị trường phải có một cách nhìn nhận lại vấn đề. Tương tự, bước vào năm 2017, phân khúc “nhà bình dân” còn có sự góp mặt của nhiều doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Đức Khải…

Tiềm năng đan xen thách thức

Nhiều chuyên gia nhận định, trong năm 2017, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu; hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây. Bên cạnh đó, Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật và sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế BĐS), về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước), về quy hoạch (như quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở), về nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp…), để điều chỉnh thị trường BĐS nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. PGS-TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng, trong năm 2017, thị trường BĐS có khả năng sẽ giảm nhiệt, quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm. “BĐS sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn thành trong khi một số dự án chuẩn bị khởi công sẽ có thể bị đình hoãn. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường sẽ bị thu hẹp: các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của ngân hàng nhà nước áp dụng từ tháng 1-2017; áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng nợ xấu. Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới”. Chuyên gia, Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, nhận định năm 2017, việc hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước đang ngày càng cởi mở hơn, giúp doanh nghiệp hạn chế sự lệ thuộc vào ngân hàng.

Tuy nhiên, nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài chỉ mang tính chất khơi thông khi các doanh nghiệp BĐS trong nước đang gặp khó khăn, thực ra nguồn vốn chủ đạo trên thị trường vẫn đang là của các doanh nghiệp BĐS trong nước. Thời gian qua có sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Nhưng thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đã tập trung phát triển nhà giá thấp, chấp nhuận lợi nhuận thấp nhưng bán được nhiều sản phẩm. Người trẻ Việt Nam có xu hướng tách ra khỏi gia đình, tự lập và mua căn hộ sẽ dần phổ biến.

Ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cho rằng thị trường BĐS năm 2017 vẫn tiếp tục đà tăng trưởng của năm 2016. Thị trường Việt Nam đang rất thu hút các nhà đầu tư vì các yếu tố kinh tế vĩ mô thuận lợi, quy mô dân số Việt Nam được đánh giá là dân số trẻ nên sức cầu lớn. Một yếu tố khác nữa là hiện nay các bạn trẻ đang muốn ra sống độc lập với gia đình. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi cũng là mức hấp dẫn với các nhà đầu tư. Tại TPHCM, sự phát triển về cơ sở hạ tầng đã thay đổi rất nhiều như tuyến cao tốc Long Thành – Dầu Giây, tuyến metro số 1 là cú hích cho BĐS phát triển. Hai sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư hiện nay là văn phòng và căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, nhà đầu tư rất khó tìm được những tài sản đáp ứng yêu cầu về vị trí tốt và có quyền sở hữu đất. Nhiều dự án vị trí đẹp thì lại chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính hoặc vướng quy hoạch. Cuối cùng, còn một khó khăn nữa ở thị trường Việt Nam đó là thị trường vẫn còn non trẻ và thiếu tính minh bạch.